На дні?

Автор: Сергій КомісаровФото: ІнтерМедіа консалтинг

Найбільші обсяги будівництва житла в Україні були зафіксовані в далекому від нас 1987 року. Тоді в нашій ще «совковій країні» було введено в експлуатацію 21 млн кв.м житла. Це - суперрекорд, який українським будівельникам навряд чи колись вдасться повторити на біс.

Всі, хто на нього хоч якось претендував, ті ж ці квадратні метри і отримали. Чому були безмежно раді - з тих пір і до цього дня. Далі все було не настільки весело. «Єдиний і неподільний» після біловезьких посиденьок трьох впливових на той час на пострадянському просторі людей спочив у Бозі.

На громадян СРСР, що стали відразу вільними і незалежними, звалилася лавина проблем. Зокрема й житлово-побутових.

Ні про які права пільговиків, що мріють (згідно із живою чергою) отримати належні їм згідно із законом квадратні метри, мова з тих пір, по суті, вже не йшла. Чорнобильці, афганці, багатодітні довіку закляли в багатокілометровій черзі. І так в ній і окам'яніли - довіку.

А далі пішло-поїхало. У 1996 році безпристрасний Держкомстат зафіксував: у стольному граді Києві було введено в експлуатацію аж... 416 тис. кв. м житла. Народ, наскрібши по засіках, вклав в ці заповітні квадрати заощадження, що у нього були. І правильно зробив. Адже вартість житла - і особливо у столиці - почала підвищуватися в геометричній прогресії. Як тут не пригадати Володимира Висоцького з його сакраментальним : «Хто не встиг - той запізнився».

Сьогодні таких людей у столиці - сотні тисяч. Більшість з них живе в режимі «Контра спем сперо» - без надії сподіваюся. Щорічно населення Києва збільшується на 100-200 чергових жителів провінції, які їдуть сюди за фінансовим благополуччям. Потім, ставши охоронцем в супермаркеті або касиром в найближчому гастрономі, ці утомлені від сільської безпросвітності люди починають думу думати: а як з орендаря квартири перетворитися на її власника?

Посидівши з дружиною і рідними кумами на кухні (що характерно, і вони теж в більшості випадків заробляють на хліб насущний охоронцями або продавщицями в магазині) за пляшкою «Марусиного самограю», кияни, що не відбулися, розуміють: придбати житло їм тупо «не світить». А тут ще і банки чортзна-що почали виробляти: різко напружили процентні ставки кредитів на житло, а то і взагалі перестали їх давати. Тому що розуміють банкіри: повернути кредит більшість охочих придбати квартиру на Троєщині чи Позняках просто не зможуть. Ніколи.

І це при тому, що щороку обсяги будівництва житла в Києві стабільно зростають. У 2007 році в Києві було побудовано 1 млн 400 тис. м. кв житла. А в першому півріччі 2008 року було побудовано 103% житла до рівня року минулого. Але парадокс: все менше і менше безквартирних людей, готових хоч сьогодні прописатися в цих квартирах, зможуть дозволити собі реалізувати цю мрію на практиці. І це - незважаючи на бадьорі звіти київської мерії про зростаючий добробут жителів міста Києва.

Безквартірні (в т.ч. офіцери, багатодітні, чорнобильці, афганці) громадяни не вірять в цю адміністративну єресь. Тому що на власній шкурі випробували: як воно жити в стольному граді Києві без даху над головою.

Вони засинають і прокидаються з єдиною думкою: чи досяг вже столичний ринок нерухомості дна? І чи можна хоча б сподіватися, що ціни на квартири якщо не впадуть, то хоча б стабілізуються хоч на якийсь час?

Михайло Голиця, начальник Головного управління житлового забезпечення м. Києва

«На питання: «Коли будівельний ринок досягне дна?» відповім без коливань - ні-ко-ли!

Негативні тенденції на ринку житла у столиці дійсно існують. І вдавати, що їх немає, що це якісь дозвільні розмови, просто безглуздо.

Тенденцій, що впливають на негативні тенденції на ринку столичної нерухомості, налічується декілька.

Перша - це різниця між курсом долара і курсом гривні. Всі операції на ринку житла проводяться в гривні. А значна частина населення зберігає свої заощадження в доларах. Той, хто має сьогодні 100 тис. дол., переконаний, що він має 550 тис. грн. Але на практиці це лише 460 тис. грн. Ось чому, коли він йде купувати квартиру за 100 тис. дол. США, то чує від продавця: «Так у Вас же лише 460 тис. грн. А де ж різниця?» І що тоді робить покупець? Він чекає, коли у нього знову буде 550 тис. грн.

Друга причина. Сьогодні банки практично припинили кредитування житлового будівництва на рівні фізичних осіб.

Третя причина дуже проста. Це літо. Як правило, щорічно саме влітку люди не купують нове житло. Громадяни відпочивають, влаштовують дітей на навчання у вузи. З вересня місяця активність на ринку житла зростає.

Крім того, існують й інші причини, що серйозно впливають на ринкову ситуацію. Це - собівартість будівельних матеріалів, заробітна плата, вартість енергоносіїв і так далі. В Україні вони не знижуються, а навпаки, зростають. І це змушує частину учасників будівельного ринку переглядати свої можливості».

Юлія Василенко, аналітик столичного ринку нерухомості:

«Щодо краху ринку столичної нерухомості, я б не вживала слово «крах», оскільки таких підстав для цього немає. Насправді існують негативні тенденції, які аналітики ринку заперечувати не можуть. Вони пов'язані з тією ситуацією, яка спостерігається на ринку нерухомості США і Європи. Ринок нерухомості України так само не залишився незачепленим.

Але основною причиною, що негативно впливає на продаж квартир потенційним покупцям, було і залишається те, що банки просто перестали видавати кредити - як забудовникам, так і покупцям. Тому компанії, у яких немає своїх оборотних коштів, сьогодні поставлені перед фактом виживання. Якщо ситуація з видачею кредитів будівельним компаніям не зміниться на краще, частина з них просто збанкрутіє.

У цьому плані криза є. І тут можна говорити про те, що в Києві може настати монополізація будівельного ринку. Тобто на ньому залишаться лише великі гравці, які диктуватимуть свої умови покупцям. Відповідно це торкнеться і цін на житло.

Але все-таки високий попит на квадратні метри у столиці не дасть можливості ринку повністю обвалитися. Кількість жителів у столиці росте постійно. Щорічно з провінції сюди переїздять десятки, якщо не сотні тисяч нових жителів. Попит на житло в Києві буде не задоволений мінімум сім років. І саме попит диктуватиме ті умови, які сьогодні властиві ринку нерухомості.

Поступова монополізація ринку столичної нерухомості великими забудовниками також може негативно позначитися на зростанні цін на квартири. Збити ціни у бік зниження, швидше за все, буде неможливо.

Ще один чинник постійного зростання вартості столичних квартир - дефіцит будівельних ділянок. Додайте до цього рівень корумпованості столичної мерії, яка відає продажем ділянок, і ви зрозумієте, чому ціни на житло в Києві залишатимуться вищими за європейські ще дуже тривалий час.»

Олексій Котенко, в.о. директора групи однієї з великих будівельних компаній:

«Тема зростання вартості столичної нерухомості - предмет для спекуляцій. Заяви уряду і київської мерії про будівництво соціального житла, про зниження цін на квартири удвічі в результаті зниження їхньої (нібито?) собівартості - все це профанація. Це покликане для того, щоб відстрочити той попит на житло, який на сьогодні склався. Зроблено це, не в останню чергу, і для того, щоб набрати політичні бали.

Проте розмови розмовами, а ринок столичної нерухомості живе за своїми законами. І у 2007, і в 2008 році діють все ті ж причини, як у бік зростання, так і у бік падіння цін.

Сьогодні і в західних державах далеко не всі громадяни можуть дозволити собі купити житло у столиці. Але вартість житла в Києві - позамежна. Відбувається це, не в останню чергу, через безальтернативність вкладення коштів нашими громадянами.

Зберігати свої заощадження у валюті - небезпечно. І дії уряду нам показують це дуже чітко. Невигідно зберігати свої заощадження і в золоті. Ризиковано - в трастах, оскільки доходи тут так само коливаються і засновано все це на довірі.

Тому нерухомість для багатьох наших співвітчизників є тим єдиним і надійним способом збереження коштів, які, мало того, можуть дати хоч невеликий (в межах 5-6 %% річних) прибуток. Саме тому більшість наших співвітчизників і вкладають свої вільні заощадження в житло, ніж збільшують його і без того позамежну вартість.

Саме з цієї причини продавці на вторинному ринку житла не поспішають знижувати ціни. В той же час і будівельники показують завидну витримку в умовах сезонного коливання попиту на житло за відсутності грошових ресурсів у потенційних покупців квартир...».