На дне?

Автор: Сергей КомиссаровФото: ИнтерМедиа консалтинг

Наибольшие объемы строительства жилья в Украине были зафиксированы в далеком 1987 году. Тогда в нашей еще "совковой" стране было введено в эксплуатацию 21 млн кв. м жилья. Это супер-рекорд, который украинским строителям вряд ли когда-либо удастся повторить на бис.

Все, кто на него хоть как-то претендовал, ту же эти квадратные метры и получили. Чему были безмерно рады - с тех пор и по сей день. Дальше все было не столь радужно. "Единый и неделимый" после беловежских посиделок трех влиятельнейших в то время людей почил в Бозе.

На граждан СССР, ставших в одночасье свободными и независимыми, обрушилась лавина проблем. В том числе и жилищно-бытовых.

Ни о каких правах льготников, мечтающих (согласно живой очереди) получить положенные им по закону квадратные метры, речь с тех пор, по сути, уже не шла. Чернобыльцы, афганцы, многодетные заклякли в многокилометровой очереди. И так в ней и окаменели - на веки вечные.

А дальше пошло-поехало. В 1996 году бесстрастный Госкомстат зафиксировал: в стольном граде Киеве было введено в эксплуатацию аж... 416 тыс. кв. м жилья. Народ, поскребя по сусекам, вложил в эти заветные квадраты все имеющиеся у него сбережения. И правильно сделал. Ведь стоимость жилья - и особенно в столице - начала повышаться в геометрической прогрессии. Как тут не вспомнить Владимира Высоцкого с его сакраментальным "Кто не успел - тот опоздал".

Сегодня таких людей в столице - сотни тысяч. Большинство из них живет в режиме "контра спем сперо" - без надежды надеюсь. Ежегодно население Киева увеличивается на 100-200 тысяч очередных жителей провинции, которые едут сюда за финансовым благополучием. Затем, став охранником в супермаркете или кассиром в ближайшем гастрономе, эти уставшие от сельской беспросветности люди начинают думу думать, как из арендатора квартиры превратиться в ее обладателя.

Посидев с женой и кумовьями на кухне (что характерно, и они в большинстве своем зарабатывают на хлеб насущный охранниками или продавщицами в магазине) за бутылкой "марусиного самограю", несостоявшиеся киевляне понимают: приобрести жилье им тупо "не светит". А тут еще и банки черт знает что начали выделывать - резко взвинтили процентные ставки кредитов на жилье, а то и вообще перестали их давать. Потому что понимают банкиры: вернуть кредит большинство желающих приобрести квартиру на Троещине или Позняках просто не смогут. Никогда.

И это притом, что каждый год объемы строительства жилья в Киеве стабильно возрастают. В 2007 году в Киеве было построено 1 млн 400 тыс. м кв. жилья. А в первом полугодии 2008 года построено 103% жилья к уровню года минувшего. Но вот парадокс: все меньше и меньше бесквартирных людей, готовых хоть сегодня прописаться на этих квадратах, смогут позволить себе реализовать эту мечту на практике. И это - несмотря на бодрые отчеты киевской мэрии о растущем благосостоянии жителей города Киева.

Бесквартирные (в т.ч. офицеры, многодетные, чернобыльцы, афганцы) граждане не верят в эту административную ересь. Потому что на собственной шкуре испытали, как оно - жить в стольном граде Киеве без крыши над головой.

Они засыпают и просыпаются с единственной мыслью: так достиг или нет столичный рынок недвижимости дна? И можно ли хотя бы надеяться, что цены на квартиры если не упадут, то хотя бы стабилизируются на какое-то время?

Михаил Голица, начальник Главного управления жилищного обеспечения г. Киева:

- На вопрос, когда строительный рынок достигнет дна, отвечу без колебаний: ни-ког-да!

Негативные тенденции на рынке жилья в столице действительно существуют. И делать вид, что их нет, что это какие-то досужие разговоры, - просто бессмысленно.

Критериев, влияющих на негативные тенденции рынка столичной недвижимости, насчитывается несколько.

Первый - это разница между курсом доллара и гривни. Все операции на рынке жилья проводятся в гривне. А значительная часть населения хранит свои сбережения в долларах. Тот, кто имеет сегодня 100 тыс. долл., убежден, что он имеет 550 тыс. грн. Но на практике это всего 460 тыс. грн. Вот почему, когда он идет покупать квартиру за 100 тыс. долл. США, слышит от продавца: "Так у вас же всего 460 тыс. грн. А где же разница?" И что тогда делает покупатель? Он ждет, когда у него снова будет 550 тыс.

Вторая причина. Сегодня банки практически прекратили ипотечное кредитование физических лиц.

Третья - и вовсе проста. Это лето. Как правило, именно летом люди новое жилье не покупают. Граждане отдыхают, устраивают детей на учебу в вузы. С сентября активность на рынке жилья возрастает.

Кроме того, существуют и иные причины, серьезно влияющие на рыночную ситуацию. Это - себестоимость строительных материалов, заработная плата, стоимость энергоносителей и т.д. В Украине они не снижаются, а наоборот - возрастают. И это вынуждает часть участников строительного рынка пересматривать свои возможности.

Юлия Василенко, аналитик столичного рынка недвижимости:

- Относительно рынка столичной недвижимости я бы не употребляла слово "крах", поскольку таковых оснований для этого нет. На самом деле существуют негативные тенденции, которые аналитики рынка отрицать не могут. Они связаны с той ситуацией, которая наблюдается на рынке недвижимости США и Европы. Украинский также не остался незатронутым.

Но основной причиной, негативно влияющей на продажу квартир, было и остается то, что банки попросту перестали выдавать кредиты - как застройщикам, так и покупателям. Поэтому компании, у которых нет своих оборотных средств, сегодня поставлены перед фактом выживания. Если ситуация с выдачей кредитов строительным компаниям не изменится к лучшему, часть из них просто обанкротится.

В этом плане кризис есть. И тут можно говорить о том, что в Киеве возможна монополизация строительного рынка. То есть на нем останутся лишь крупные игроки, которые будут диктовать свои условия покупателям. Соответственно, это затронет и цены на жилье.

Но все-таки высокий спрос на квадратные метры в столице не даст возможности рынку полностью обрушиться. Количество жителей в столице растет постоянно. Ежегодно из провинции сюда переезжают десятки, если не сотни тысяч новых жителей. Спрос на жилье в Киеве не будет удовлетворен минимум семь лет. И именно спрос будет диктовать те условия, которые сегодня присущи рынку недвижимости.

Постепенная монополизация столичного рынка недвижимости крупными застройщиками также может негативно отразиться на росте цен. Сбить их в сторону снижения, скорее всего, будет невозможно.

Еще один фактор постоянного роста стоимости столичных квартир - дефицит строительных участков. Добавьте к этому уровень коррумпированности столичной мэрии, которая ведает продажей участков, и вы поймете, почему цены на жилье в Киеве будут оставаться выше европейских еще очень продолжительное время.

Алексей Котенко, и.о. директора группы одной из крупных строительных компаний:

- Тема роста стоимости столичной недвижимости - предмет для спекуляций. Заявления правительства и киевской мэрии о строительстве социального жилья, о снижении цен на квартиры в два раза в результате, якобы, снижения их себестоимости - все это профанация. Для того, чтобы отсрочить тот спрос на жилье, который на сегодняшний день сложился. И не в последнюю очередь для того, чтобы набрать политические балы.

Однако разговоры разговорами, а рынок столичной недвижимости живет по своим законам. И в 2007, и в 2008 году действуют все те же причины - как в сторону роста, так и в сторону падения цен.

Сегодня и в западных государствах далеко не все граждане могут позволить себе недвижимость в столице. Но стоимость жилья в Киеве - запредельна. Происходит это, не в последнюю очередь, из-за безальтернативности вложения средств нашими гражданами.

Хранить свои сбережения в валюте - небезопасно. И действия правительства нам показывают это очень четко. Невыгодно хранить свои сбережения и в золоте. Рискованно - в трастах, поскольку доходы здесь так же колеблются, плюс основано все это на доверии.

Поэтому недвижимость для многих наших соотечественников является тем единственным и надежным способом сохранения средств, которые, мало того, могут дать хоть небольшую (в пределах 5-6 % годовых) прибыль. Именно поэтому большинство наших соотечественников и вкладывают свои свободные сбережения в жилье, чем все более и более увеличивают его и без того запредельную стоимость.

Именно по этой причине продавцы на вторичном рынке не торопятся снижать цены. В то же время и строители показывают завидную выдержку в условиях сезонного колебания спроса на жилье при отсутствии денежных ресурсов у потенциальных покупателей квартир...